从住宅地产到商业地产,再到产业地产,“转型”已成为当下房地产市场的热门词。新型城镇化是以人为中心的城镇化,其实也是以产业为主导的城镇化。随着产业地产市场化不断加深,介入产业地产开发运作的市场化主体愈发多元化,各类主体在其中发挥的作用、获取经济效益的方式、发展趋势及成长空间都呈现出不同的态势。
产业地产的核心是产业,比之商业地产,其涉及领域更为宽泛,其复杂程度更不是住宅地产可以比拟。中商产业研究院是国内产业地产规划领域的领先企业,擅长产业、地产和金融的融合策划,拥有产业地产开发运营全程服务经验。中商产业研究院认为,进军产业地产,首先要理解产业,理解什么样的产业适合在市场化主导开发的产业载体进行集聚集群发展。
类型 | 典型企业 | 优势 | 不足 |
---|---|---|---|
房地产开发商转型探索新增长点 | 碧桂园、万科、绿地、保利 | 传统地产开发领域积累了大量经验,同时也拥有较好的融资能力 | 由于长期的住宅开发的惯性思维,产业地产商业模式并不非常清晰 |
传统产业地产商持续发力全国布局 | 华夏幸福、联东、天安、招商蛇口 | 拥有较为成熟的商业模式和多年深耕的品牌影响力 | 面临着重资产化、运营模式等等的问题 |
政府主导园区企业积极转型升级强化运营机制 | 张江高科、武汉银湖、南京高科、苏州高新 | 多年发展体系成熟,国家政策政策支持 | 异地可复制能力低 |
制造实体企业向产业地产延伸 | 海尔、中兴、三一重工、玉柴集团 | 拥有良好的产业链资源,比较贴近自身发展需求,也易于产业集聚 | 在开发、设计、建设等方面经验不足,产业协同发展方面有较大局限 |
金融类企业跨界产业地产 | 复星集团、天赋资本、弘毅投资、华融集团 | 拥有强大的资本后盾和资本运营能力 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
互联网巨头悄然布局 | 腾讯、京东、阿里菜鸟、百度 | 足够任性巨额资本,自身业态及影响力易于产业集聚 | 地产项目开发团队与经验欠缺 |
1、「商业 」 模式
在购物中心植入「电竞、教育医疗、乐园」等美好生活实现需要的ip服务行业,打造城市名片,助力企业以「综合体」模式拿地,同时为商业引流。
2、tod模式
以公共交通为导向的发展模式,通过交通枢纽与商业功能的相互结合及整体规划,实现并加快城市一体化进程。
五种创新拿地模式各有侧重,每一种方式的进入门槛也不同,房企可根据企业自身特点、优劣势比较以及对应的风险评估采用适合的拿地模式。随着土地市场的不断发展,新的拿地模式也会不断涌现,这方面也亟需房企的探索与创新能力。
文旅小镇模式 | 大健康模式 | 科技产业模式 | 农业扶贫模式 | 商贸综合模式 | |
选址 | 三四线及农村 | 城郊三四线及农村 | 三四线及农村 | 城郊三四线及农村 | 市中心城郊 |
房企进入比重 | ★★★★★ | ★★★★ | ★★ | ★★ | ★★ |
房企进入门槛 | ★ | ★★ | ★★★ | ★★ | ★★★ |
模式风险 | ★★ | ★★ | ★★ | ★ | ★★ |
成熟度评估 | ★★★ | ★★★ | ★★ | ★ | ★ |
规划模式上,产业地产应以协同规划构建多级联动的运营资源整合能力
从商业模式上,产业地产应变“租售模式”为“全产业链模式”
选择优质项目,向开发商进行土地出让,获取土地出让收益
对已经建成的物业项目选择出租获得租金收益或出售获得收益
前期打造公共基础设施或服务平台,吸引其他项目投资,获得后期发展收益
通过高收益项目获得盈利,来弥补公共基础类项目,平台类项目等低盈利性项目的投入
为企业提供免费办公场所和相关的创业辅导,通过控股入驻的初创企业的,获取退出收益
从开发模式上,产业地产应尝试打造产销一体的“协同开发平台”
行业联盟;产品定制,以销定产。
资金联盟;如星浩资本。
技术、渠道、专业服务资源网络。
产融智府多元合作。
从运营模式上,产业地产要做二看三求四——探索产业园区4.0模式
园区本身服务--纯开发商思维,典型“租售模式”,因此,园区服务仅停留在物业管理、园区安防。卫生、停车等最基本服务。
企业基本服务--政府型园区为主为招商需求,为企业提供一系列基本服务,包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。
企业增值服务--关注企业的成长涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务,助力企业降低经营成本,提高利润空间。
投资孵化服务--园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”介入入驻企业实体经营,为其提供创业孵化、股权投资、公共平台与企业共同成长。
开发者始终保持将产业做大做实的心态,认真、科学地制定园区的产业发展规划,并按照产业发展规划制定园区招商策略。
园区开发者具备一定的产业服务能力,围绕上下游产业链及企业生命周期可衍生出形式各样的生产性服务需求,通过产业服务增加园区的盈利空间,同时增强园区吸引力。
过去,园区过分强调经济功能而忽略社会功能,难以满足人的基本需求
未来,更强调人的因素,更强调社会管理和社会服务的功能。这样才能让人在园区里面能够真正体会到产业、生活的相结合、产业与城市的相结合。
开发商发挥入驻企业优势,采用产业投资基金或物业入股方式对成长型企业进行孵化培育,待孵化企业被并购或上市后,通过分享成长红利获取资本增值,形成既当“房东”又当“股东”模式
通过出台政策、信用担保、引导资金、设立专项资金、上市服务等措施,打造园区融资基本环境,构筑融资服务平台,构建园区产业发展的资金蓄水池
政府层面:园区开发融资将形成以银行贷款、债券融资和ppp相结合的格局。市场层面:园区开发融资将更多的向reits方向发展,以降低融资成本。
产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位,专注于所定位的功能与产业。
利用互联网打造电商平台,不断集聚产业资源,优化产业组织,高效、无边界地把各种信息对接起来,提高园区地产产业效率。
突破传统招商模式,园区通过微博微信等形式进行微营销,同时,通过粉丝效应打造圈层社区,形成良好地业界口碑
产业园区都应该根据自身的融资禀赋、市场需求、周边竞争等因素进行定位,专注于所定位的功能与产业。
10000
累计企业服务案例100
政府招商500
招商合1000
商会2000万
企业数近20年
产业咨询经验1亿
数据总量50
项目研究模型100场
项目圆桌会议5万
内部知识库文件项目位于襄阳市西南部九集镇;规划面积约为6520亩;以复合型农产品为主导产业,兼顾发展生态农业、观光农业,将特色旅游业作为辅助产业,促进无烟化发展;项目充分考虑场地的肌理及地块价值,规划结构为“一核、一心、两轴、四区、多渗透”,努力将其打造成汉江生态经济带上的“明珠”。
项目位于株洲市天元区南端;规划用地2.95平方公里;打造现代生态农业、休闲旅游、田园居住复合功能于一体的乡村田园综合体,大力发展休闲业,积极推动加工业和服务业;规划结构为以现代农业区、田园居住区和休闲旅游区构成的“四园三区一中心“,打造中南地区田园综合体的标杆性项目。
项目紧邻合肥蜀山区;用地约10000亩;依托自然资源和农垦企业资源,打造集生态主题公园、现代农业、特色风情水街、文创产业园,生态休闲社区、健康双养社区于一体的城郊度假休闲目的地。保留乡村原生态,融合循环农业、创意农业、农事体验等创新形式,展现农民生活、农村风情和农业特色。
项目位于宜昌市夷陵区小溪塔镇北部;规划总面积约10.79平方公里;以“太阳”文化为主题特色,总体定位为国家级田园生态型旅游度假区;规划“一水衔双珠,环山三立面,两轴串五区“,构筑集生态休闲、乡村旅游、文化体验、商务会议、婚庆蜜月、康体娱乐、养生度假等于一体的旅游度假区。
项目位于江苏盐城市内;规划面积约7平方公里;定位建设以联系城市生态系统与绿色游憩系统,统领展示、科研、教育为一体的绿色生态硅谷,打造 “高效农业、都市农业、观光农业”特色园区;其规划结构为“一环、一核、两带、三片”统筹六大功能片区,以此展现“水绿盐城“风貌。
项目位于南京市江宁区内;规划总用地面积约430平方公里;定位为中国大都市近郊地区美丽乡村建设示范区,发展现代农业和旅游业,形成生活体验、休闲娱乐、健康养生三大类;规划形成“一廊、两线、两区、多主题” 的空间结构,将示范区建设成为“形神兼备、美丽于形、魅力于心”的美丽乡村。
青岛红木特色小镇位于青岛西海岸新区的董家口循环经济区内;占地面积约5500亩;项目构筑其所属青岛地域文化的独具特色,重点发展海洋新兴产业、海洋文化产业、滨海旅游业、海洋金融服务业;在总体规划中提出“一轴一带,双核六区”的空间结构,将其培育成独特的新型城镇化标杆。
黄河城北项目位于青海省西宁市;规划面积500亩;其立足青海高原特色资源,总体定位为高原健康小镇核心区,发展高原生物产业、健康食品产业、文化创意产业、现代服务业的“2 2”产业体系;规划形成“一轴、一心、两带、六片区、多节点”的规划结构,打造宜居宜业宜游的都市创新产业活力区。
梦想小镇位于杭州市余杭区—未来科技城的核心地带;占地面积347.4公顷;项目定位为激情创业、快乐休闲、幸福生活、乡愁记忆四大目标,集互联网、基金产业和六大产业聚落于一身;空间结构以博觅交流、生态休闲、历史文化三大特色轴线组织空间功能,将打造成为年轻人的创业圆梦之地。
近日,中商产业研究院一行到就编制《当阳市先进装备制造产业链研究报告》相关工作进行考察调研。调研期间...
近日,红塔区科学技术局组织召开了《玉溪市红塔区科教创新城专项规划》专家线上评审会。会上,评审专家在...
近日,鹤壁市组织召开了《鹤壁市城乡一体化示范区重点产业发展规划》专家线上评审会。会上,评审专家在听...
3月11日,深圳中商产业研究院袁健院长教授受邀参加毕节市招商引资扩大开放工作领导小组办公室举办的2022年...
近日,中商产业研究院执行院长杨云一行到就编制《贵安新区“两主两特”产业链两图两库两池》相关工作进行...
2月11日上午,中商产业研究院副院长郭斌一行到河北省霸州经济开发区就编制《河北霸州经济开发区产业招商图...
近日,中商产业研究院团队赴青岛平度市就《青岛北部国际陆港新城产业策划与概念性规划》开展为期一周的现...
2月10日,深圳中商产业研究院执行院长、贵州中商产业研究院院长杨云在贵阳市与贵州省铜仁市人民政府市长皮...
在线填写需求,我们将尽快为您答疑解惑。全国服务热线(7*24)电话:400-666-1917
我们将在1个工作日内回复,资料会做保密处理。
紧急问题建议您拨打(400-666-1917)